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楼盘定价研究报告

时间:2011-11-10 08:23来源:未知 作者:admin 点击:
项目名称:长治市医院专家公寓楼 委 托 方:长治市医院 受 托 方:山西誉利房地产咨询评估有限公司 注册房地产策划师:马剑宏 徐志伟 注册房地产估价师:李庆秀 王利波 作业时间:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日 山西誉利房地产咨询评估有限公司 地

项目名称:长治市××医院专家公寓楼

委  托  方:长治市××医院

受  托  方:山西誉利房地产咨询评估有限公司

注册房地产策划师:马剑宏    徐志伟

注册房地产估价师:李庆秀    王利波

作业时间:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日

 

 

 

 

 

山西誉利房地产咨询评估有限公司

地址:长治市英雄南路中南花园综合A楼8层(046000)

电话:0355-3033920  3035145

传真:0355-3010583

网址:http://www.sxyuli.com

博客:http://blog.sina.com.cn/firstdata

E-mail:gvso@msn.com

__________________________________________________________________________________________________

目 

 

摘  要    2

楼盘定价研究报告    5

一、项目概况    5

二、房地产权利状况    6

三、公寓户型指标    7

四、定价方法    8

五、投资成本估算法    9

成本费用估算表    11

公寓楼户型价格表    12

六、可比楼盘量化定价法    12

七、可比楼盘综合因素量化统计    13

定级因素说明表    14

定级因素权重    18

可比楼盘综合因素量化统计表(一) 22

可比楼盘综合因素量化统计表(二) 26

八、项目均价的确定    30

长治中医医院专家公寓楼的综合因素量化统计表    31

九、项目楼层价格调整    35

十、项目户型价格调整    36

公寓楼户型价格表    37

附  件    38

__________________________________________________________________________________________________

摘 

 

1、估价项目名称:长治市××医院专家公寓楼

2、委托估价方:长治市××医院

3、研究内容:

对位于长治市府后西街324号(长治市中医院专家公寓楼)房地产项目的内部销售价格进行价格分析研究,供委托方参考。

4、作业时间:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日

5、项目概况:

长治市××医院专家公寓楼项目位于对位于长治市府后西街324号,公寓楼为点式建筑,用途为住宅,框架剪力墙结构,地上17层为专家公寓楼,地下1层为储藏室,建筑总面积8505m2,共1个单元,1层四户,共68户,分别为A、B、C、D四个户型。项目总投资1100万元,工程于2007年3月2日开工,并于2008年九月底主体竣工。设计配套标准为“七通一平”,即:通路、通电、通上水、通下水、通热、通煤气、通讯及场地平整。

7、定价方法:

7.1、投资成本估算法

投资成本估算法是对开发建造类似房地产所需的各项必要费用之和为基础再加上正常的利润和应交纳税金得出估价对象房地产价格的一种方法。该专家公寓楼项目是为解决医院常年聘任专家、教授的住宿问题,推动学术交流和技术合作,提升医疗救治整体水平,是在原划拨的家属院原址上进行建设的,属长治市××医院内部建设项目。因此,本次估算在运用成本法上不考虑土地成本、利润、销售等费用的估值。

7.2、可比楼盘量化定价法

此次选用可比楼盘量化定价法,是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出项目的拟售价格。

8、测算结果:(取整)

8.1、投资成本估算法:

专家公寓楼单价 = 2073.00(元/m2)

专家公寓楼总价 = 2073.00×8505 = 1763.00(万元)

8.2、可比楼盘量化定价法

专家公寓楼单价 = 2877.00(元/m2)

专家公寓楼总价 = 2877.00×8505 = 2447.00(万元)

9、注册房地产策划师师签字:

姓  名            注册号                           签   

 

马剑宏       1001002002200024

 

徐志伟       1001002002200025

 

10、注册房地产估价师签字:

姓  名            注册号                           签   

 

李庆秀          1419980043

 

王利波          1420000074

 

11、房地产咨询估价机构:

咨询机构负责人签字:                           

                             

                                 山西誉利房地产咨询评估有限公司

                        

                                   二○一○年六月十日
 

__________________________________________________________________________________________________

楼盘定价研究报告

一、项目概况

1. 项目座落

    长治市中医院专家公寓楼项目位于府后西街324号,依托主干道府后西街相邻,并与其它支路相贯通,距长治市客运中心仅0.7km,2路、13路、17路、201路、202路、313路等多条交车线路在附近设有停靠站,交通便捷。

 

2. 工程概况

2.1. 建设单位:长治市中医院

2.2. 工程名称:专家公寓楼

2.3. 建设地址:长治市中医院建设用地西南角

2.4. 总建筑面积为:8505m2

2.5. 建筑层数、高度:地下一层,地上十七层52.8m。

2.6. 建筑结构:框架剪力墙

2.7. 使用性质:本工程1-17层为专家公寓,地下室为储藏室。

2.8. 工程类别及工程特征:设计类别为二类,耐火等级为二级(地下层耐火等级为一级),抗震设防烈度7度,屋面防水等级为二级。

 

3. 墙体工程

3.1. 地下防水工程:地下室防水等为二级,采用刚柔两道设防。地下室墙体采用全外包法。防....

四、定价方法

根据委托方提供的资料及项目的实际情况,此次测算项目内部销售价格时选用投资成本估算法和可比楼盘量化定价法进行估算。

1. 投资成本估算法

投资成本估算法是对开发建造类似房地产所需的各项必要费用之和为基础再加上正常的利润和应交纳税金得出估价对象房地产价格的一种方法。

 

2. 可比楼盘量化定价法

此定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出项目的拟售价格。

五、投资成本估算法

投资成本估算法是对开发建造类似房地产所需的各项必要费用之和为基础再加上正常的利润和应交纳税金得出估价对象房地产价格的一种方法。该专家公寓楼项目是为解决医院常年聘任专家、教授的住宿问题,推动学术交流和技术合作,提升医疗救治整体水平,是在原划拨的家属院原址上进行建设的,属长治市××医院内部建设项目。因此,本次估算在运用成本法上不考虑土地成本、利润、销售等费用的估值。

 

1. 房地产项目投资成本费用估算汇总及计算依据

1.1. 建安工程费

主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用,设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。

根据目前同地区类似结构、层高建筑物的建筑安装工程造价情况,结合《山西省建筑工程投资估算指标》及项目本身的实际情况,综合确定该项目的建筑安装工程费用为1500元/㎡。

1.2. 前期工程费

项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算,水文地质勘察可根据工程量估算,三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6%。

1.3. 基础设施建设费

建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算,通常占建安费的15%左右。

1.4. 公共设施配套建设费

居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算,也可按配套项目的建筑面积和单价来计算,也可按建安费的3%—5%估算。

1.5. 开发期间税费

各地区不同,缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。

1.6. 不可预见费

一般取1—7项之和的1%—3%,或建安费的2%-5%。

1.7. 管理费用

一般取开发成本的2%-3%。

.......

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