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房地产估价机构业务范围扩大和技术能力提升的几个问题

时间:2015-01-27 15:05来源:未知 作者:admin 点击:
随着房地产估价行业第二个十年的度过,房地产估价机构(以下简称估价机构)的生存问题已经解决,估价机构的客观公正性和权威性在房地产管理部门和金融机构首先认可后,已基本得到社会的认可。但是,估价机构的规模小型化、业务单一化、技术表浅化、评少估多的
随着房地产估价行业第二个十年的度过,房地产估价机构(以下简称估价机构)的生存问题已经解决,估价机构的客观公正性和权威性在房地产管理部门和金融机构首先认可后,已基本得到社会的认可。但是,估价机构的规模小型化、业务单一化、技术表浅化、评少估多的问题大量存在。
所谓规模小型化,是指虽然有国家一级、二级估价机构存在,但是大量的是只有三、五个估价师的小型估价机构;同时,虽然国家一级估价机构要求有注册房地产估价师十六名,但就其每一个分支机构来说仍然是小型的,仅有三、五个估价师。在“宁为鸡头,不为凤尾”的观念影响下,估价师也倾向于自己成立新的小型估价机构。
所谓业务单一化是指大部分中小型估价机构都只有房地产抵押评估这一种业务,大型一点的估价机构也是以房地产抵押评估为主要业务。
所谓技术表浅化、评少估多是指大部分估价报告只是套用模版,没有仔细分析影响估价对象评估价格的各种因素,只知套用《房地产估价规范》的条文,不会灵活运用房地产估价、土地估价、工程造价评估、房地产开发、资产评估等原理、方法,有的甚至迎合委托方的要求,放弃客观公正的立场,评估价格偏离市场。
以上问题的存在将影响估价机构作为价格鉴证机构的权威性,影响估价机构的生存能力,甚至影响房地产估价行业的长远发展。
 
一、估价机构业务范围扩大和技术能力提升的内涵
 
估价机构业务范围扩大和技术能力提升,从机构的层面来说,就是要延揽各种专业的人才,提高评估报告的专业水平,不但评估价格要合理,分析测算也要服人;要做大做强,要取得相关评估资质,立足房地产、土地评估,兼做工程造价评估、资产评估,使自己的业务范围大大扩展。从估价师层面来说,就是不但要考取各种执业证书,更重要的是学习其他评估的原理、方法,运用到估价实际工作中。
 
二、估价机构业务范围扩大和技术能力提升是市场的要求
 
举两个例子。比如在一个房屋拆迁评估项目中,既有征收土地,也有收回土地;既有房屋土地都在收地范围内,需要统一评估的,又有房屋不在收地范围内,需要对收回的那一部分土地单独评估的;既要评估房屋外的构筑物,又要评估房屋内的装饰装修;既要评估机器设备的搬迁费,又要对无法搬迁的设备评估买断价;有时还要评估市政工程重置成新价、花木搬迁价、买断价。一份报告包含了房地产评估、土地评估、工程造价评估、资产评估四个方面的内容。拆迁评估委托方当然希望一家评估公司完成所有工作,而不需要委托多家评估公司来做这一件事。这就要求我们估价机构具有各方面的专门人才和技术能力,能够胜任这样的复杂评估项目。
 
又如法院委托评估房地产在建工程项目,如果我们不了解房屋建筑工程的施工程序,不了解工程造价评估的原理和方法,就无法准确把握在建房屋的成本价值。
从技术角度来看是这样,市场要求我们一专多能,甚至是多专多能,我们必须适应。从市场开拓角度来看更是这样,金融机构客户的抵押评估既有房地产、土地评估,又有资产评估,开拓一个金融机构客户只做一项与三项都做其成本是相近的,而业务量和收益则大不同,面对客户的需求,我们必须提升技术能力,适应市场要求。
 
三、估价机构业务范围扩大和技术能力提升是其自身发展的要求
 
各个估价行业协会、学会从行业管理角度出发,制定一些市场准入的规定无可厚非,但是估价机构要生存、发展,必须着眼于市场机制的完善与发展,不能自我限制。
在深圳,我们已经看到,承揽估价业务已逐渐从依靠人际关系逐渐向依靠公司资质、品牌、既往业绩方向倾斜,逐渐向依靠估价机构技术能力为客户解决问题方向倾斜。小型的单一资质的估价机构的生存空间已经越来越小;而大型的具有多种评估资质的估价机构的发展空间将越来越大。
有关政府部门在选定拆迁估价机构时,不但要求估价机构具有国家二级以上的房地产评估资质,参加过哪些拆迁项目评估也是重点考察项目,最终还要通过抽签来确定估价机构。小型的估价机构就被排斥在外了。金融机构选定定点评估机构时,也要看估价机构的资质,要看既往合作状况,新成立的小型估价机构很难找到立足之地。加之工商、税务、行业管理部门的各种管理措施、各种收费,小型估价机构原有的人员少、费用低、主要靠回扣揽业务的优势已不复存在。
从市场的角度来看,拥有多种评估资质的大型估价机构受到行业市场准入限制较少,开拓市场的成本总量较多,但平摊下来反而较少,业务量和收益比较稳定,利于公司长远发展。
从估价技术角度来看,拥有多种评估资质的大型估价机构可以较好地完成大型复杂的评估项目,可以临时抽调较多的人员去应付大型项目现场勘查和市场调研工作,能够承揽收费水平较高的政府项目,而不用靠回扣、靠低收费来恶性竞争,可以完善知识积累,留住骨干人才。
 
四、估价机构业务范围扩大和技术能力提升是估价师自身发展的要求
 
随着每年相当数量的各种估价师进入评估行业,估价师之间的竞争也会越来越激烈,仅仅拥有一个房地产估价师执业资格的就比不过拥有双证,甚至多证的;只会做抵押估价报告的就比不过会做多种估价报告,甚至是大型开发项目报告的;只会在办公室做报告的就比不上既能做报告,又能完成复杂项目现场查勘、为委托人提供比较好的评估方案、甚至能够参与谈判,说服各方当事人接受估价报告的。
举一个例子,一家国有企业正在进行改制,其上级主管单位委托的估价机构出具的评估报告房产评估价格偏高。看一下这个评估报告,发现仅采用了市场法进行评估,而且采用了估价时点之后很久的成交案例。评估价格偏高除了可比案例没有进行交易日期修正外,更为关键的是改制企业房产要考虑其在改制后长期经营,不可能卖房分钱散伙的因素,应当主要采用收益法进行评估。在市场波动较大,房价虚高、租售比严重偏离合理范围的情况下,收益法评估的价格较为合理。推而广之,在房地产市场波动较大的所谓“一线城市”,即使是房地产抵押评估也应当主要采用收益法进行评估,这样比较能够体现“谨慎”原则,帮助金融机构控制风险。
又如在一份加油站土地评估报告中,收益还原法评估的整体价值还要进行无形资产价值剥离,我们引入了资产评估中的“三分法”确认其无形资产价值,受到广东省土地估价师协会的肯定和推荐。有不少估价师只知如何做报告,却不知如何向客户解释报告;只知有技术路线,却不知如何灵活地选择技术路线;只知道有不同目的的房地产估价,却不知道同一房产在不同估价目的的房地产估价中有不同的价值。
总之,估价师也要提升自己的技术能力,扩大相关知识范围,取得相关执业资格,才能应对竞争环境,立于不败之地。
 
五、估价机构业务范围扩大应注意的一个问题
 
估价机构提高综合技术能力、扩大业务范围的同时也要注意一个问题,那就是要保持估价机构客观公正的地位,无论是房地产估价、土地估价,还是资产评估、工程造价评估,都是一种客观公正的价格评估。无论委托人是谁,我们的估价结果都是要对各方当事人负责的。
因此,虽然估价机构可以利用自己的技术能力、知识结构去成立项目策划、销售代理公司、项目咨询顾问公司甚至是拆迁服务公司,但一定要把这些业务与评估业务切割开来,因为这些业务虽然也是中介服务,但却只是对委托人负责的,不存在客观公正的问题;这些业务与评估业务混在一起,会影响估价机构的社会形象;估价机构管理的有关规定也要求我们这样做。
综上所述,估价机构业务范围扩大和技术能力提升是行业发展的要求,是大势所趋,相信不久的将来会出现与目前已经存在的大型律师事务所、大型会计师事务所并驾齐驱的大型估价机构,这将对估价行业健康发展起到很好的推动作用。
 
(本文作者:国策评估廖凡幼) (责任编辑:admin)
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