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楼盘定价研究报告

时间:2010-06-18 17:13来源:未知 作者:admin 点击:
项目名称:长治市医院专家公寓楼 委 托 方: 长治市医院 受托方:山西誉利房地产咨询评估有限公司 注册房地产策划师:马剑宏 徐志伟 注册房地产估价师:李庆秀 王利波 作业时间:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日 山西誉利房地产咨询评估有限公司 地

 

项目名称:长治市××医院专家公寓楼
委  托  方:长治市××医院
受 托 方:山西誉利房地产咨询评估有限公司
注册房地产策划师:马剑宏   徐志伟
注册房地产估价师:李庆秀   王利波
作业时间:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日
 
 
 
 
 
山西誉利房地产咨询评估有限公司
地址:长治市英雄南路中南花园综合A楼8层(046000)
电话:0355-3033920 3035145
传真:0355-3010583
网址:http://www.sxyuli.com
博客:http://blog.sina.com.cn/firstdata
E-mail:gvso@msn.com

 

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1、估价项目名称:长治市××医院专家公寓楼
2、委托估价方:长治市××医院
3、研究内容:
对位于长治市府后西街***号(长治市***专家公寓楼)房地产项目的内部销售价格进行价格分析研究,供委托方参考。
4、作业时间:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日
5、项目概况:
长治市××医院专家公寓楼项目位于对位于长治市府后西街324号,公寓楼为点式建筑,用途为住宅,框架剪力墙结构,地上17层为专家公寓楼,地下1层为储藏室,建筑总面积8505m2,共1个单元,1层四户,共68户,分别为A、B、C、D四个户型。项目总投资1100万元,工程于2007年3月2日开工,并于2008年九月底主体竣工。设计配套标准为“七通一平”,即:通路、通电、通上水、通下水、通热、通煤气、通讯及场地平整。
7、定价方法:
7.1、投资成本估算法
投资成本估算法是对开发建造类似房地产所需的各项必要费用之和为基础再加上正常的利润和应交纳税金得出估价对象房地产价格的一种方法。该专家公寓楼项目是为解决医院常年聘任专家、教授的住宿问题,推动学术交流和技术合作,提升医疗救治整体水平,是在原划拨的家属院原址上进行建设的,属长治市××医院内部建设项目。因此,本次估算在运用成本法上不考虑土地成本、利润、销售等费用的估值。
7.2、可比楼盘量化定价法
此次选用可比楼盘量化定价法,是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出项目的拟售价格。
8、测算结果:(取整)
8.1、投资成本估算法:
专家公寓楼单价 = 2073.00(元/m2
专家公寓楼总价 = 2073.00×8505 = 1763.00(万元)
8.2、可比楼盘量化定价法
专家公寓楼单价 = 2877.00(元/m2
专家公寓楼总价 = 2877.00×8505 = 2447.00(万元)
9、注册房地产策划师师签字:
 名            注册号                        
 
马剑宏       1001002002200024
 
徐志伟       1001002002200025
 
10、注册房地产估价师签字:
 名            注册号                       
 
李庆秀          1419980043
 
王利波          1420000074
 
11、房地产咨询估价机构:
咨询机构负责人签字:                           
                             
                                 山西誉利房地产咨询评估有限公司
                       

                                   二○一○年六月十日

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1. 项目座落
    长治市***专家公寓楼项目位于府后西街324号,依托主干道府后西街相邻,并与其它支路相贯通,距长治市客运中心仅0.7km,2路、13路、17路、201路、202路、313路等多条交车线路在附近设有停靠站,交通便捷......
1. 国有土地证

证号:长治市国用(2005)字第00109号,土地使用者为山西省长治市××医院,座落于华丰北路324号(现府长治市府后西街324号),地号为101046313,图号为P1209,用途住宅,使用权类型为划拨,使用权......

 

公寓楼点式建筑,1-17层为专家公寓楼,地下1室为储藏室,共1个单元,1层四户,共68户,分别为A、B、C、D四个户型。(见表-2)
 

户型面积一览表......

 

根据委托方提供的资料及项目的实际情况,此次测算项目内部销售价格时选用投资成本估算法和可比楼盘量化定价法进行估算。
1. 投资成本估算法
投资成本估算法是对开发建造类似房地产所需的各项必要费用之和为基础再加上正常的利润和应交纳税金得出估价对象房地产价格的一种方法。
 
2. 可比楼盘量化定价法
此定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出项目的拟售价格。

 

......

此定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出项目的拟售价格

......

 

    此次选取了西片区的金德利大厦、华熙苑、VISA城市、明天广场、紫金领袖5个楼盘,具体见表-7、8,即:《可比楼盘综合因素量化统计表(一、二).....

 

                          计算表                   -9
楼盘名称
分值
价格
金德利大厦
4.0250
4000
华熙苑
3.9050
3900
VISA城市
3.5635
3800
明天广场
3.7860
3600
紫金领袖
3.5770
3800
注:表中楼价为均价(元/平方米)
 
运用最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价:
Y = bx + a
根据原始数据比较,得出a = 2480,b = 374.38
Y = 374.38 x + 2480

其中Y为楼盘均价,X为楼盘得分

......

 

项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异......

 

1. 项目区位价格调整系数
区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数,一般此价格调整系数上下不要超过1%。由于该专家公寓楼属点式楼,每层四户两部电梯,故不需要对此项调整。
 
2. 单元朝向价格调整系数

单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调

......

 

 
1. 国有土地使用证复印件
2. 长治市发展和改革委员会文件复印件
3. 建设工程规划许可证复印件
4. 建筑工程施工许可证复印件
5. 户型平面图复印件
6. 估价机构资质证书复印件
7. 注册房地产策划师资格证复印件
8. 注册房地产估价师资格证复印件
 
(责任编辑:admin)
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