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[2008]长治市房地产市场调查研究报告

时间:2010-05-20 10:53来源:未知 作者:admin 点击:
目 录 ...... 前 言 2006年以来,我国房地产市场活跃,开发项目遍地开花,上海、北京、深圳、广州等一线城市和长沙、重庆、武汉、北海等非一线城市的房地产市场进入有史以来最红火也最疯狂时期。 2005年的国八条、2006年的国六条、 2007年的央行和银监会联合

目 
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前 


    2006年以来,我国房地产市场活跃,开发项目遍地开花,上海、北京、深圳、广州等一线城市和长沙、重庆、武汉、北海等非一线城市的房地产市场进入有史以来最红火也最疯狂时期。

    2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、 2007年的央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的“39号令”等调控政策相继出台,限制外资、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、屡次加息和提高存款准备金率。2008年,随着我国房地产市场政策调控的进一步深化,房地产热逐渐降温,投资有所回落,开工项目缩减。但是,由于持续很久的房地产市场的繁荣带来市场前行的惯性,使得不少地区房地产投资机构增加。

    “39号令”重点保证住宅用地需求,特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应,住宅用地须在城市建设用地中单列,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住宅用地的70%。该政策使城市房地产产品结构将更科学化、合理化,70/90新政的影响将逐步显化,90平米以上房型受约。以政策和需求为导向,调整供给结构,积极发展二级市场,市场体系、产业秩序进一步完善,房地产市场健康运行。

    土地新政的执行,将强化向适度密度、空中发展的趋势,同时,政府对市场秩序的监管、整顿将加强,房地产市场广告执法将加强,房地产市场(含土地市场)将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面,户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

  不过,产品同质化问题可能变得严重起来,而市场竞争日趋激烈,促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。其次,一如长治定位创建成为一个园林城市一样,随着公众对人居环境的要求不断提高,各城市更将不遗余力地保护生态环境,各楼盘必不断提高消费者的产品品质,提高人居环境。即使是小户型、经济适用房等保障住性房,这一要求也将成为基本要求,总体趋势也不会改变,只是相对程度不同罢了。

房地产市场竞争日趋激烈的同时,消费冲动将有所趋减,进而销售速度减慢,销售周期加长,“销控”地位下降,房地产营销回归,企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面,将逐步被打破。

在不少城市,炒房回报预期并不高,房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠,异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击,但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为,往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高,带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样,一旦30%的炒房者退出市场,甚至只要10%—20%的异地投资客撤走,就可把整个城市房地产市场的房价拉低,带动其他非炒房购房者追跌房价。而且,往往是,大部分消费者看跌时,房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广,更具有“传染性”。因此,房市要当心、提防阶段性需求情况出现。
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第一节  长治市区域分析


    2008年,在国际金融危机对我国实体经济影响不断加深的情况下,全市人民在市委、市政府的领导下,坚持以党的十七大精神为指导,深入贯彻落实科学发展观,紧紧围绕市委实现“四个突破”、打牢“四个基础”,全面加快长治科学发展步伐的总体要求,努力保持了全市经济社会平稳较快发展,各项社会事业取得新的进步。

    1.综 

    初步核算,全市生产总值682.13亿元,比上年增长10.2%。其中,第一产业增加值32.47亿元,增长4.0%;第二产业增加值432.92亿元,增长10.1%;第三产业增加值216.74亿元,增长11.5%。三次产业比例由上年的调整5.8:59.6:34.6为4.8:63.4:31.8。人均生产总值20821元(按年末美元汇率折算为3046美元),增长9.7%。

    市场物价涨幅前高后低。全年居民消费价格比上年上涨6.3%,涨幅比上年提高了1.5个百分点;商品零售价格上涨6.5%;工业品出厂价格上涨14.6%;原材料、燃料、动力购进价格上涨14.2%。

表1.2008年全市居民消费价格分类指数表
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第二节  市场容量分析


    市场容量,是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。市场容量分析,是房地产市场研究的基础,及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解长治房地产市场有着至关重要的作用。由于存在着大量的购房需求,长治的房地产市场近几年一直处于高速发展的阶段,但市场中结构性的供求矛盾却日益突出,这种矛盾表现在长治市房地产市场中区域、价位、楼型、套型等方面的供应与需求不平衡。本节的市场容量分析中,既进行了总容量分析,也进行了区域、价格层次等分容量结构分析。

    1.2008年长治市房地产市场容量分析

    2008年,长治市房地产市场总容量包括新建商品房和存量房,其中存量房包括往年未出售的商品房和二手房。新建商品房210万平米,存量房50万平米,共260万平米。

调查数据表明,长治购房需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及外来人员购房所带来的购房等。图1显示购房动因变化趋势。

    1.1.拆迁产生的购房需求比例降低
    2002--2006年,拆迁一直是长治市购房需求的主因,2008年,由于拆迁量减少及拆迁速度下降,购房所占比例下降。占市场容量的20%。见图1。
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第三节  产品结构分析


    产品结构分析主要是从供给角度分析市场状况,市场状况包括房地产投资、土地供给和商品房供给。在    新建商品房的供给结构中,既有供给总量的分析,也有价格层次的分析。另外,本节还从供需平衡角度对目前长治市房地产市场运行情况进行了综合分析。

    1.房地产投资状况

    2008年,长治市完成房地产开发总投资110.35亿元。

    2.土地供应状况

    2008年,长治市主城区以出让方式供地16宗,土地面积为385771.28平方米(合578.66亩)。

    3.商品房需求情况

    3.1.商品房总体需求状况
    2008年,长治市房地产总需求为260万平米,包括房地产市场需求150万平米和未满足的需求110万平米。

    3.2.商品房供需监测模型简介
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第四节  价格研究


    本期价格研究是以长治市市区现有预售和在售楼盘价格数据为基础数据,对长治市市区不同区域楼盘销售状况进行连续跟踪分析,从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数,从价格层次、供需状况等方面研究2008年长治市市区房地产市场价格特征。

    1.供给价格水平分析

    1.1.典型楼盘价格指数
    2007--2008年10月,山西千万家房地产经纪有限公司、长治市诚信地产咨询评估有限公司、山西誉利房地产咨询评估有限公司三家公司多名调查人员对长治市市区85%的房地产项目进行了调查,对18个高层典型楼盘和400多套多层房屋交易信息、楼盘信息、销售动态与价格浮动等信息进行汇总分析,2008年11月,形成了长治市市区第一个比较完善的商品房价格行情汇总系统。
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第五节  消费者调查


    需求和供给是市场活动中两个决定性因素。研究消费者的需求变化、消费心理及消费行为是发现市场机会的有效途径。虽然,目前长治市房地产市场属卖方市场,但是,随着市场的发展、竞争的加剧、产品供给的多元化,消费者的消费行为、消费心理会逐步走向成熟与理性,以消费者为主导的市场会在不久的将来成为可能。

    1.研究背景

    2008年上半年,长治市房价持续上涨,总体供求基本平衡,消费选择空间增大,消费者开始观望。有些楼盘火爆,有些楼盘趋冷。因此,研究消费者消费习惯和喜好显得尤为迫切和必要。通过了解消费者的需求、消费行为及消费习惯,为长治市房地产开发及相关企业提供有力的数据支持,从而有效缓解房产供给的结构性失衡。

    2.研究说明

    2.1.样本特征
    (1)在长治市市区居住3年以上的常住人口;
    (2)计划在未来2年内的购房者;
    (3)选择长治市市区作为购房意向区域。

    2.2.样本量
    这次调查通过深度访问的方式,进行结构问卷调查,获取有效样本120个,对300名潜在购房需求者进行了调查。这次调查可信度为95%以上,误差控制在3%以内。

    2.3.研究方法
    (1)调查方法:这次调研采用了电话访谈、入户调查和分区域拦截访问的方式取得样本。
    (2)分析方法:结合定性研究,主要采用定量研究的方法。

    2.4.研究指标
    (1)目标消费者的人口特征
    (2)目标消费者的需求特征
    (3)目标消费者的购房行为及习惯
    (4)目标消费者的媒体接触习惯
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第六节  生活指数评价


    区域生活指数评价系统和典型楼盘生活指数评价系统是经过科学设计的评价模型系统,主要用来评价城市各片区、各地理版块、各典型楼盘的生活便利程度,并给出区域生活便利指数、区域发展综合评价和专项分析、典型楼盘生活指数评价、典型楼盘性价比分析。

    1.生活指数评价

    1.1.区域生活指数模型
    生活指数模型是以典型楼盘指数数据库为基础建立的影响生活便利程度的各项信息分析系统,该系统是用于评价特定区域或特定商品房生活便利程度的综合评价体系,具体地说就是运用“德尔菲法”对各指标计算打分,评定区域生活便利程度的方法。原有双层加权指标为区域交通设施完备程度、区域环境保护程度、区域商业设施完备程度、区域医疗设施完备程度、区域休闲设施完备数、区域教育设施完备程度、典型社区居民满意程度7项。

    通过上述7项指标建立双重加权监测模型,计算得分,以量化的评价结果来说明所属地域商品房的市场竞争力及市场价值。区域生活指标双重加权评定模型如下:

表14.区域生活指标双重加权评定模型表
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第七节  媒体监测与研究


    房地产营销策略包括市场定位、产品、价格和房地产分销、促销策略,其意义为帮助开发商认清市场、审时度势、扬长避短。房地产广告是房地产营销策略中的重要环节,其目的是达成或帮助达成房地产营销目标。本期媒体监测与研究是以媒体监测数据库为基础,对长治市房地产的营销活动的基本状况进行监测与分析,来研究区域房地产市场及营销策略。

    1.房地产平面广告投放监测

    通过监测2008年3月至12月主流媒体《长治日报》、《上党晚报》的广告,对长治市房地产报纸平面广告的投放排名、投放总额、投放频率、各区域楼盘广告发布量排名、各开发商投放量排名、媒体分布及长治市房地产营销广告主题等多方面进行统计分析,并对长治市各平面媒体影响度、消费者的媒体偏好与媒体影响度排名等进行了进一步研究。
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结 


    2008年,长治市房价平稳攀升,部分商品房项目销售进程明显放缓,一方面是房价过高让一部分购房需求无法得到实现;另一方面市场供给明显过剩,在供求关系逆转情况下,房地产市场也发生了变化。市场开始出现了部分项目采取降价打折或实行促销手段进行推盘,有的项目为追求细分市场,掀起打造小户型住宅、酒店式公寓、精装修房等特质产品的热潮。在钢性开发成本(直接成本)的抑制下,长治市现在的房价还是趋于正常的。在未来的房地产市场上,商品房的品质、性价比、购房客户认同构成了新的一轮市场供应,来迎接潜在客户的需求释放。

    目前,长治市房地产种种市场表现正说明了市场的发展成熟期即将到来,由单一力量带动整个市场发展方向的阶段已经过去,商品房将像大多数普通消费品一样,走向以需求为主导的市场经济的成熟阶段。

睿创工作室依托市场的真实数据,致力于对区域房地产市场进行信息调查、资讯收集、营销策划的研究。每年一期的基础性研究报告《长治市房地产住宅市场调查研究报告》。我们会以此为动力更好地工作,拿出更成熟、更科学的成果服务于社会。

    睿创工作室非常关心长治市房地产业的朋友给我们提出宝贵的意见和建议,并会以此为动力更好地工作,拿出更成熟、更科学的成果服务于社会。希望我们的成果能对您的工作有所帮助。我们会坚定不移地走“民间机构”的道路,因为只有市场化的“民间机构”才能站在公正、中间立场,如果不公正,不科学,他就无法生存和发展。任何机构的市场调查研究报告,都是在一定市场背景下作出的,同时也会受客观条件的限制和制约,都会有不足和瑕疵。我们理解一些朋友要求我们的报告“权威”和“完美”的心情,我们会努力,但我们不一定能100%做到,毕竞每个人的观点都有不同。对于仍然处在全面建设小康社会阶段的中国来说,消费的潜在增长能力是不容质疑的,价格制约等因素并不是抑止消费的主导因素,地区经济发展的大环境、大趋势更重要。

    为更好的服务业界,睿创工作室在房地产专项研究层面投入了巨大的精力,希望在房地产市场分析研究领域能够树立起科学系统的研究模型,相关研究结论和研究产品能够为社会服务,为长治市房地产市场的持续健康发展做出更大的贡献!

(责任编辑:admin)
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